四措并举 改善优质房企资产负债表******
王丽新
日前,央行、银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会,提及“引导优质房企资产负债表回归安全区间”。从中央经济工作会议提出“有效防范化解优质头部房企风险”,到此次的“改善优质头部房企资产负债表”,同时继续强调落实保交楼金融支持、“金融16条”、差别化住房信贷政策等内容,可见政策层面对优质头部房企的深切关注。在笔者看来,接下来,地产金融支持性政策将在多维度快速展开,一方面会真正覆盖到有优质资产却被“误伤”的房企,使其迎来弹性扩表的机会;另一方面,资本市场将更好地发挥资源配置功能,“改善优质房企经营性和融资性现金流”,既要多措并举引导合规房企获得融资性现金流,也要恢复企业内生造血能力,稳住经营性现金流,最终实现保优质主体的目标。笔者认为,会议提到的四项举措可有效改善整个行业的资产负债表。
举措之一是“资产激活”,这与保交楼行动目标一致,主要针对出险房企及潜在出险房企,助其盘活资产,回归正常经营。具体而言,一可通过保交楼专项借款等增量资金支持存量项目复产复工;二当支持对房企间项目收并购,引导需求端政策配合来增强项目去化和处置资产力度;三是远期或可期待支持发行商业地产类ABS、REITs等方式盘活持有型物业,释放房企此前沉淀大量资金的重资产项目的流动性。
举措之二是“负债接续”,这与当下房企已经在落实的债转股、存量债券展期等缓解房企债务压力的方向一致,主要缓解未出险房企短期还债压力,防止出险房企数量增加。比如当下内房股采用较多的支持房企在发生债务违约前置换要约,以新债换旧债以及合理展期,给予房企“以时间换空间”的机会。
举措之三是“权益补充”即股权融资支持,这是改善优质房企资产负债表的最有效手段,也是加速行业风险出清的“助推器”。上市房企股权融资开闸优势有三,一是没有债务利息,融资成本低;二是不会新增有息债务,剔除预收账款后的资产负债率不会提升,避免重走“高杠杆、高负债、高周转”的“旧三高”老路,为行业高质量发展夯实基础;三是股权融资直接拉升权益资本,能优化资产负债结构,引新股东入局后,若资源能与房企现有业务整合发展,可助推房地产业向新发展模式平稳过渡。
举措之四是“预期提升”,这与“稳销售、增信心、扩投资”一脉相承,是行业复苏的持续动力。供给侧方面支持房企融资,目的也是引导企业经营现金流回归常态。结合近期多部门的积极表态,预计需求端利好政策还将进一步释放,尤其可能聚焦在激活换房等改善性需求的购买力方面,使其成为楼市销售的新生力军。交易增加,企业资金状况得到改善,交付的项目逐步增多,购房者消除担忧,市场有望联动好转,实现良性循环。
当然,改善房地产行业资产负债表不能一蹴而就。可喜的是,积弊已久的“旧三高”时代已经远去,“第三支箭”落地的广度和力度不断提升,随着居住消费需求不断升级,房地产行业开发与运营并重的新时代将来临。
北京高院发布第三届司法改革“微创新”案例******
中新网北京1月11日电 (陈杭刘小源)为进一步鼓励基层创新,推进固化定型改革成果,推动形成“一马当先”带动“万马奔腾”的改革局面,2022年8月,北京高院正式启动司法改革“微创新”优秀案例评选活动。经过推荐申报、集中展示以及初评、复评、候选案例公示等环节,产生司法改革“微创新”最佳示范案例和优秀案例共21个。
11日,北京高院召开新闻发布会,通报21个北京法院2022年度司法改革“微创新”案例。
北京高院副院长孙玲玲介绍,此次评选出的案例具有首都特色、体现基层智慧、破解改革难题,是北京法院司法改革创新工作的重要展示窗口。
2022年,北京法院在健全审判权运行和制约监督工作机制方面做了大量工作,北京市高院、二中院、三中院、石景山、门头沟等5家法院的入选案例,充分体现了健全审判权运行和制约监督机制,不断增强人民群众对司法公正的获得感。北京高院制定《关于随机分案的实施细则》,构建“线上+线下”互补管理模式与五项保障机制,全市法院随机分案占比同比提高30个百分点。二中院构建“一轴两极三线”审判权运行监督流程全闭环、权责全要素、人员全覆盖的司法责任制落实体系,过去一年积案清理同比提高15.3%,一审案件被定错改发数量同比下降38.1%。
部分“微创新”案例充分体现北京法院加强诉源治理和矛盾纠纷多元化解工作。北京高院构建12368“一号响应”诉源治理机制,深度融入北京市接诉即办改革,精准对接各类诉源治理主体在办理12345群众诉求和开展矛盾纠纷预防调处化解过中提出的司法需求,全市法院通过12368热线主渠道响应诉源治理类司法需求2701个,满意度达100%;健全一站式多元解纷机制,将司法确认、小额诉讼、扩大独任制适用等改革任务融入“多元调解+速裁”,60%以上的一审民商事案件在诉讼前端得到解决。西城法院建立“1+15”街道联络员与法院专门团队对接机制,确认调解协议案件有效率达100%。
同时,强化服务保障和司法为民职能,满足人民群众对创新发展和利民便民的司法新需求。一中院构建“1+2+3”多元破产挽救体系,挽救中小微企业40家,引入投资近50亿元,妥善安置职工1200余人。四中院加强“北京国际商事法庭”建设,建立与国际接轨的多元解纷示范机制,北京国际商事法庭运行以来,为60多个国家和地区的3000余位中外当事人化解超过160亿元的商事纠纷。丰台法院探索建立“一窗通办”服务窗口,机制启用以来,累计接待群众10022人次,为群众办理三项以上事务851人次、两项以上事务3594人次,平均办理时长5分钟。通州法院将诉讼服务和速裁工作下沉人民法庭,为辖区群众提供家门口的一站式诉讼服务。加强对特殊群体的保护,创建涉未成年人民事社会调查观护工作模式被引入相关国家标准。朝阳法院加强对老年人群体的司法保护,打造审理涉老年人权益保障案件的专门法庭。
推进智慧法院和互联网司法建设方面,北京法院不断回应网络数字时代人民群众的司法新需求。北京高院制定《北京法院电子卷宗同步生成操作规程》《北京法院电子诉讼档案管理规范(试行)》,统一电子卷宗生成标准和工作要求,全市法院电子上诉移转自然时长较纸质模式节省超过20%。互联网法院开发自动抓取录入案款发还信息功能,实现一键智能发还案款,每笔案款发还从三分钟缩短到20秒,案款收发全年平均时长仅3.11天。
孙玲玲表示,今后,北京法院将继续坚持问题导向、目标导向、效果导向,以切口小、见效大的“微创新”,持续推动各项司法改革任务落地见效,努力让人民群众在每一个司法案件中感受到公平正义。
(文图:赵筱尘 巫邓炎)